Ukoliko se nesporno radi o šteti koja je nastala usled propusta u održavanju zajedničkih delova zgrade, na kojima, shodno Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, postoji zajednička nedeljiva svojina, onda vlasnici svih posebnih delova zgrade, koji koriste zajedničke delove, odgovaraju za štetu koja potiče od navedenih zajedničkih delova zgrade.
Prema članu 47. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, stambena zajednica odgovara, ali samo za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti.
Nadležnosti stambene zajednice preko skupštine zgrade jesu upravljanje zgradom u delu koji se odnosi na održavanje zgrade, organizovanje poslova održavanja i preduzimanje radova koji se odnose na zajedničke delove zgrade.
Postavlja se pitanje na koji način će se šteta nadoknaditi, čak i da se utvrdi odgovornost stambene zajednice, ukoliko na računu stambene zajednice nema sredstava za isplatu štete. U izvršnom postupku će račun stambene zajednice biti blokiran i neće biti mogućnosti za funkcionisanje i njen dalji rad. Oštećena lica će u tom slučaju i posle sprovedenog postupka imati problem u sprovođenju odluke suda i naplati štete.
Prema članu 69. Zakona, za štetu koja proistekne od zajedničnih delova zgrade odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u roku koji je odlukom nadležnog organa određen za naknadu štete. To može da dovede do toga da oštećeni vodi postupak protiv stambene zajednice i kada ne uspe da se naplati po presudi, podnosi novu tužbu protiv vlasnika stanova. Nakon toga će vlasnik koji isplati štetu, ukoliko ne dođe do isplate, morati da podnese tužbu i da od ostalih vlasnika traži naplatu srazmernog dela štete. Ovo zakonsko rešenje može dovesti do umnožavanja sudskih sporova i stvoriti komplikovane situacije u pogledu regresa vlasnika posebnih delova zgrade koji plate štetu. Oni nisu bili u prilici da učestvuju u sudskom postupku protiv stambene zajednice, a odgovornost je utvrđena u tom postupku. Da li će se u pogledu osporavanja utvrđenog činjeničnog stanja ponovo izvoditi dokazi i kako će sud ceniti tu presudu protiv stambene zajednice, na praksi je da odgovori u narednom periodu u svakom konkretnom slučaju.
Stambena zajednica je odgovorna i za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta (član 47. stav 2. Zakona). Prema stavu 3. ovog člana i članu 69, u tom slučaju zajedno sa stambenom zajednicom za štetu odgovaraju solidarno i svi vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova. Za eventualnu odgovornost dovoljno je da nije moguće utvrditi od kog posebnog dela potiče šteta.
Ako zgrada nema nijedan poseban deo namenjen za stanovanje – poslovne zgrade, vlasnici posebnih delova osnivaju pravno lice – udruženje u skladu sa Zakonom o udruženjima. U tom slučaju se nadležnost skupštine i zastupnika udruženja poklapa sa nadležnošću skupštine i upravnika stambene zajednice.
Iz obrazloženja:
Tužena stambena zgrada je odgovorna za štetu jer je trebalo da obezbedi upozorenje na moguće opasnosti od vrata (slikovno, grafičko ili tekstualno) u zoni vrata, pošto ona imaju koncepcijski nedostatak koji, ako se postupa po uputstvu, ne bi smeo da bude problem, a takvog uputstva nije bilo.
(Presuda Višeg suda u Beogradu, Gž.br. 1156/12 od 13. 3. 2013)
Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja, odnosno nepravilnog održavanja zgrade, na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi, prema članu 48. Zakona. U tom slučaju, prema članu 940. ZOO-a, može biti pasivno legitimisan i osiguravač sa kojim je zaključen ugovor o osiguranju za štetu. Osiguravač u tom slučaju snosi odgovornost samo do iznosa svote osiguranja. Nema obaveze oštećenog da se obrati osiguravaču, ali u slučaju manjih šteta u okviru sume osiguranja to može biti korisno.
Održavanje zgrade ugovorom može da se poveri pravnim licima ili preduzetnicima koji se bave poslovima održavanja zgrade. Stoga pasivno legitimisana mogu biti i ta lica kojima je poveren posao održavanja zgrade
Do sada je većina zgrada u većim gradovima ove ugovore zaključivala sa postojećim komunalnim preduzećima za održavanje zgrada.
Iz obrazloženja:
Tuženi JKP „Vodovod” je komunalno preduzeće i njegova delatnost je, između ostalih, i održavanje javne kanalizacije, što je komunalna delatnost i tuženi, po odredbi iz čl. 184. ZOO-a, odgovara za štetu nastalu u vezi sa vršenjem komunalne delatnosti. Tuženi, kao komunalno preduzeće, ima obavezu kontrole ispravnosti objekata i uređaja kućne kanalizacije, a kada vlasnik objekta propusti da preduzme mere na zaštiti i održavanju kanalizacionih objekata i instalacija u ispravnom stanju – da otkloni neispravnost o trošku vlasnika. Za štetu koja je posledica ne samo neispravnosti šahte već i propusta tuženog u kontroli ispravnosti objekata i uređaja kućne kanalizacije, mogao bi da odgovara tuženi pored vlasnika objekta.
(Presuda Apelacionog suda u Beogradu, Gž 11030/10 od 12. 1. 2012)
Više o ovoj temi čitajte u tekstu Odgovornost stambene zgrade, vlasnika i drugih lica za štetu koja potiče od zgrade u časopisu Lege Artis Propisi u praksi.