Скупштина Србије је 16. јула 2015. усвојила Закон о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду, чија ће пуна примена почети 28. јула ове године. Како је по усвајању закона изјавила министарка грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре Зорана Михајловић, његов главни циљ је да оконча својинску трансформацију над грађевинским земљиштем, те да „откочи“ инвестиције у овом сектору.
Примена овог закона требало би да поспеши развој посрнуле грађевинске индустрије у Србији, чији је колапс почео 2009. године, односно по усвајању тадашњег Закона о планирању и изградњи. Наиме, одредбе овог закона проглашене су неуставним, а последица је била стагнација у издавању грађевинских дозвола, односно својеврсна блокада грађевинске индустрије.
– Због одлуке Уставног суда из 2013. године грађевинско земљиште је „де фацто“ било блокирано за инвестиције, те је било неопходно донети нови закон који ће уважити одлуку суда и омогућити градњу – каже за „еКапију“ Иван Радак, саветник у НАЛЕД-у.
Он истиче да је за инвеститоре нарочито корисна одредба којом је прописано да корисници права на конверзију уз накнаду могу да траже његово претварање у право закупа на грађевинском земљишту на 99 година (уз накнаду). Тиме је, како наводи, овим лицима омогућено да остваре право да граде на том земљишту, без условљавања да прво стекну право својине.
– Законодавац је на тај начин омогућио бесплатну конверзију изграђеног земљишта. Самим тим је корисник права на конверзију уз накнаду изједначен са свим другим лицима којима је дозвољена бесплатна конверзија, чиме се поново откључава градња – наглашава Радак.
У адвокатској канцеларији Јанковић Поповић Митић (ЈПМ) такође сматрају да ће нови закон побољшати инвестициону климу.
– Претварање права коришћења у право својине допринеће правној сигурности инвеститора, који непосредно или посредно стичу грађевинско земљиште, а самим тим допринеће и предвидивости пословног окружења у Србији. Страни инвеститор ће сада бити свестан које право стиче, као и да је оно јасно дефинисано законом – поручују из ЈПМ.
Важно је напоменути да је, уколико се врши конверзија изграђеног грађевинског земљишта, подносилац захтева ослобођен плаћања накнаде за конверзију оног дела земљишта које се користи за редовну употребу објекта.
Када је реч о неизграђеном земљишту, на њему је омогућен дугорочни закуп, при чему је закупнина за 99 година еквивалентна тржишној цени земљишта. Након што на њему изгради објекат, закупац може да конвертује своје право у право својине, те да умањи цену конверзије за вредност изграђеног земљишта.
Оваква законска регулатива ствара услове за повољну конверзију, те показује да је главни циљ закона подстицај изградње и правна заштита инвеститора.
– Право својине на грађевинском земљишту олакшаће и пројектно финансирање, с обзиром на то да ће постојати могућност да се на земљишту упише хипотека пре него што се добије грађевинска дозвола – објашњавају из Јанковић Поповић Митић.
Како за „еКапију“ кажу у Министарству грађевине, циљ је да се на читавој територији Србије успостави право својине на грађевинском земљишту, а право коришћења „као реликтни социјалистички институт оде у историју“.
Осим правне сигурности, као бенефит новог закона наводе и брже добијање дозвола за изградњу, које ће позитивно утицати на грађевинску индустрију.
– Закон је предвидео један прелазни период, који истиче 28. јула ове године. Истеком овог рока, сви корисници ће као услов за добијање грађевинске дозволе морати да изврше конверзију земљишта – додају у Министарству.
Стаје се на крај приватизацији
Како објашњавају у Министарству грађевине, нови Закон се, између осталог, односи на сва лица која су право коришћења на грађевинском земљишту стекла у поступку приватизације, стечајног или извршног поступка.
То значи да инвеститори, који су право коришћења стекли током приватизација, неће моћи да то право пренесу на друга лица и инкасирају на вредности земљишта. Наиме, они ће по новом Закону бити у обавези да изврше конверзију по тржишној вредности земљишта. Исто важи и за бизнисмене који су куповали фирме са циљем да на њиховим местима граде некретнине.
Они су, додуше, имали годину дана да на земљишту изграде објекат и на тај начин избегну добар део цене конверзије, али зато после 28. јула, уколико желе да граде, не могу да избегну плаћање. Конверзију ће плаћати и друштвена предузећа, спортска друштва и сва лица која су право коришћења ради изградње стекла до 13. маја 2003. године.
Како се одређује тржишна вредност земљишта?
– Орган надлежан за конверзију прибавља у року од три дана од дана подношења захтева од локалне пореске администрације акт о тржишној вредности земљишта. По добијању тог акта подносилац захтева има могућност да се изјасни о висини утврђене вредности и начину плаћања – кажу из Министарства.
За инвеститоре је важно да постоје основи за умањење цене конверзије, као и да имају право на приговор на процену вредности. Накнада се може смањити ако се земљиште налази у локалној самоуправи која је недовољно развијена, односно има високу стопу незапослености.
Уколико је инвеститор имао трошкове током прибављања права коришћења, као што су експропријација, административни пренос, ремедијација или ревитализација, такође може да тражи смањење цене конверзије.
У Министарству истичу да није могуће одредити колико тачно траје процес конверзије, будући да је сваки случај индивидуалан. Трајање поступка зависи од тога да ли је потребно извести доказе којима се утврђују чињенице попут земљишта за редовну употребу објеката, умањене тржишне цене и слично.
Када је реч о земљишту које је предмет реституције, права стечена на основу Закона о конверзији не ограничавају она која су у складу са Законом о враћању одузете имовине и обештећењу.
– Сам концепт претварања и обавеза плаћања за конверзију супротан је принципу стечених права и праву на реституцију – кажу у адвокатској канцеларији ЈПМ.
Како наводе, Министарство је уложило напоре да изађе у сусрет инвеститорима, али ће одредбе закона које стопирају конверзију земљишта обуваћеног захтевом за реституцију, онемогућити његову пуну примену.
– У том смислу, недостатак закона огледа се у одсуству крајњег решења сукоба права на конверзију и на реституцију – закључују у ЈПМ.
И већи приходи и бржа изградња
Министарка грађевине Зорана Михајловић је по усвајању Закона изјавила да је процењено да се у наредне две-три године прикупи око 630 мил ЕУР за Фонд за реституцију, а исто толико и за буџет.
Она је навела и да је предмет Закона 5.310 ха, односно 0,80% од укупног грађевинског земљишта. Из Министарства, пак, наводе да се о тачним цифрама још не може говорити.
– Тачан број катастарских парцела и њихову површину знаћемо по завршетку свих поступака конверзије. Податке о приходима за 2016. годину имаћемо на крају фискалне године – кажу и наглашавају да је важно знати да је приход од конверзије подељен у односу 50:50 између Републике Србије и Буџетског фонда за реституцију.
Према речима Ивана Радака из НАЛЕД-а, у наредном периоду најважније је осигурати адекватно спровођење закона.
– Очекујемо да највећи број захтева буде поднет од половине ове године због одложене примене од годину дана, током које је могло да се гради на основу права коришћења. Уколико примена закона буде текла како је замишљено, свакако би требало очекивати раст инвестиција – додаје наш саговоник.
Министарство је више пута потврдило да је циљ овог закона повећање броја инвестиција у изградњу, наглашава ЈПМ у разговору за „еКапију“.
– Већи део инвеститора ће пожурити да искористи своје право на изградњу по основу постојећег права коришчења. С друге стране, након што се конверзија спроведе, корисници ће постати власници земљишта и моћи ће њиме слободно да располажу, односно да своје право пренесу на лица које имају жељу да инвестирају у конкретну локацију – поручују из ове адвокатске канцеларије.
Извор: екапија – Катарина Маринковић