Susedska prava nameću pravila koja od titularа prava svojine na nepokretnosti zahtevaju da svojinska ovlašćenja vrše na takav način da time ne uznemiravaju susednu nepokretnost. Više o ovoj temi kroz primere iz sudske prakse, pisali smo u časopisu Lege Artis Propisi u praksi.
Štetne imisije i pravna zaštita
Zaštita od tzv. imisija znači ograničenje prava svojine u interesu suseda ili opštem interesu i podrazumeva obavezu vlasnika, odnosno korisnika nepokretnosti da se uzdrži od dela svojinskih prava na svojoj nepokretnosti ili izvrši činidbu, uzdrži se od radnji ili učini otklanjanje uzroka koji potiču od njegove nepokretnosti, a kojima se ometa ili otežava korišćenje susedne nepokretnosti.
Članom 5. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa koji propisuje da je vlasnik nepokretnosti dužan da se pri korišćenju nepokretnosti uzdržava od radnji i da otklanja uzroke koji potiču od njegove nepokretnosti kojima se otežava korišćenje drugih nepokretnosti (prenošenje dima, neprijatnih mirisa, toplote, čađi, buke, oticanja otpadnih voda i dr.) preko mere koja je uobičajena s obzirom na prirodu i namenu nepokretnosti i na mesne prilike, ili kojima se prouzrokuje znatnija šteta.
Navedeno pravo zaštićeno je i odredbom člana 156. Zakona o obligacionim odnosima koje propisuje da svako može zahtevati od drugog da ukloni izvor opasnosti od koga preti znatnija šteta njemu ili neodređenom broju lica, kao i da se uzdrži od delatnosti od koje proizlazi uznemiravanje ili opasnost štete, ako se nastanak uznemiravanja ili štete ne može sprečiti odgovarajućim merama. Sud će na zahtev zainteresovanog lica narediti da se preduzmu odgovarajuće mere za sprečavanje nastanka štete ili uznemiravanja, ili da se otkloni izvor opasnosti, na trošak držaoca izvora opasnosti, ako ovaj sâm to ne učini.
U zaštiti od imisija tužioci se najčešće služe negatornom tužbom kojom se može tražiti činidba – (kondemnatorna tužba osudom na činidbu), a koji zahtev bi bio usmeren na otklanjanje izvora štetnih uticaja prema vlasniku nepokretnosti s koje ovi uticaji potiču ili se takvom vrstom tužbe može tražiti nečinjenje – u vidu trpljenja, odnosno uzdržavanja od određenih prava iz korpusa prava svojine vlasnika jedne nepokretnosti.
Zahtev za činidbu ne isključuje pravo na naknadu štete ukoliko je ona nastala na nepokretnosti, uz zahtev za prestanak smetanja ili uznemiravanja, odnosno zahtev za nečinjenje. Ukoliko je podneta negatorna tužba, uz nju se može podneti i zahtev za naknadu štete, koji je u tom slučaju sporedne prirode u odnosu na zahtev za zaštitu od imisija. U ovom slučaju, da bi tužilac uspeo s tužbom za naknadu štete, treba dokazati da mu je, kao vlasniku, odnosno korisniku, uznemiravanjem svojine nastala i šteta i to krivicom tuženog.
Član 185. ZOO-a koji propisuje da je odgovorno lice dužno da uspostavi stanje koje je bilo pre nego što je šteta nastala (1).
Ukoliko uspostavljanje ranijeg stanja ne uklanja štetu potpuno, odgovorno lice dužno je za ostatak štete dati naknadu u novcu (2).
Kad uspostavljanje ranijeg stanja nije moguće ili kad sud smatra da nije nužno da to učini odgovorno lice, sud će odrediti da ono isplati oštećeniku odgovarajuću svotu novca na ime naknade štete (3).
Sud će dosuditi oštećeniku naknadu u novcu kad on to zahteva, izuzev ako okolnosti datog slučaja opravdavaju uspostavljanje ranijeg stanja (4).
Iz sudske prakse
Najveći broj tužbi pred sudom predstavljaju zahtevi za činidbu – otklanjanje kvara na vodovodu iz kupatila ili kuhinje nepokretnosti tuženog iz koje postoji curenje vode u stan tužioca. U tim slučajevima, vlasnik nepokretnosti odgovara za imisije koje potiču iz njegovog stana. U ovoj vrsti sporova sud nema stručno znanje iz oblasti građevinske struke, te je u najvećem broju slučajeva, sem kod izvođenja dokaza uviđajem na licu mesta, dokaz izveden i veštačenjem preko veštaka građevinske struke na okolnosti:
1) da li postojanje curenja vode u stanu tužioca potiče iz nepokretnosti – stana tuženog;
2) koji je konkretan uzrok curenja vode, i
3) koje je radove potrebno izvesti radi otklanjanja ove imisije.
U konkretnim pravnim situacijama, na osnovu izvedenih dokaza, mora se utvrditi da se usled izlivanja vode u stanu, a koje za uzrok ima neispravne instalacije u stanu tuženog, nanosi šteta stanu tužioca. Ukoliko utvrdi ove činjenice, sud obavezuje tuženog da izvođenjem odgovarajućih radova otkloni uzroke koji potiču od njegove nepokretnosti, a kojima se nanosi šteta nepokretnosti tužioca, te da izvede radove u stanu tužioca kojima se uspostavlja stanje koje je bilo pre nego što je šteta nastala. Ako vraćanje u stanje pre izlivanja vode nije moguće, sud dosuđuje naknadu materijalne štete u novcu (član 5. st. 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i član 156. st. 1. i 2. i član 185. Zakona o obligacionim odnosima).
Valjalo bi napomenuti da je primetan određen broj prvostepenih presuda (usvajajućih) koje su ukinute od strane žalbenih sudova budući da tužbeni zahtev (petitum tužbe) nije pravilno postavljen. Naime, u ovim slučajevima kod zahteva za činidbu u slučaju imisija potrebno je tužbenim zahtevom tačno i precizno navesti i opisati koje je sve radnje tuženi dužan da izvede, odnosno tužilac ovlašćen da izvrši (na primer, da bi se kanalizaciona, odnosno vodovodna instalacija dovela u ispravno stanje i otklonila šteta).
U našem izdanju Propisi.net u delu Sudska praksa nalaze se primeri iz sudske prakse iz ove oblasti.
Redakcija